Aumento da vacância abre caminho para a renegociação de preços entre locador e locatário e expansão por meio de filiais
Lucas Torres
O mercado imobiliário brasileiro viveu até recentemente um período de apogeu. Facilidade de crédito, baixos índices de desemprego e economia aquecida movimentavam o setor e respaldavam elevados preços de aquisição e locação.
Com o fim do oásis econômico nacional, os bancos passaram a adotar medidas como a alteração do limite de financiamento, que caiu de 80% para 50%, fazendo com que os consumidores tivessem de se comprometer com uma entrada maior no momento da aquisição. Hoje o mercado imobiliário sofre com um processo de paralisia. Raros são os que conseguem vender ou alugar.
De acordo o sócio-diretor da GS&BGH Retail Real Estate, Marcos Hirai, o momento aponta para uma fase de diálogo entre locadores e locatários para que se alcance o objetivo de atualizar o custo dos aluguéis acordado em tempos de bonança. “Muitos aluguéis foram negociados num outro momento da economia brasileira. Entre 2009 e 2014 vivemos nossa era de ouro do varejo. Agora, com o caixa baixo, a abertura de novas lojas foi reduzida ou cancelada, aumentando a vacância. O melhor caminho é buscar a equalização diante da realidade das vendas”, reflete.
O caminho da renegociação deve trazer benefício mútuo para varejistas e locadores, pois, de acordo com o Ibope, somente os shoppings centers já acumulam cerca de 12 mil lojas vazias, situação que, segundo Hirai, se replica em outros pontos comerciais. “O cenário é muito parecido e é por isso que este movimento de renegociações já está ocorrendo em todo o Brasil nas imobiliárias”, conta.
Pode parecer incoerente à primeira vista, mas esta reengenharia entre mercado imobiliário e varejo pode resultar em boas oportunidades para quem estava a espera do momento certo para expandir seu negócio por meio de filiais.
Embora os indicadores de venda da maioria dos varejos nacionais não convidem o empresário a um movimento mais ousado, a combinação entre uma possível imobilidade do concorrente e a queda significativa dos preços imobiliários é quase um ‘cavalo passando selado’ bem em frente aos empresários brasileiros.
“Certamente surgem grandes oportunidades geradas pela crise, tanto no número de ofertas quanto nos custos de ocupação, mais realistas. Esse pode ser o momento oportuno para que algumas redes cresçam mais do que o concorrente e, assim, ampliem participação de mercado, afinal vários grupos tradicionais de varejo deixaram de expandir – pelo contrário, estão diminuindo o número de lojas”, analisa Marcos Hirai.
Orientações do Sebrae-SP para abrir uma filial
- Abrir a filial só quando vislumbrar nova oportunidade negócio, ou seja, se encontrar reais informações de que existe mercado consumidor do seu produto/serviço naquela localidade. Nunca abrir por necessidade, ou seja, quando o empresário está com dificuldades como estoque alto, capacidade ociosa de produção, excesso de colaboradores ou um imóvel próprio que não consegue alugar.
- Respeitar diferenças regionais; quando a matriz forma sua carteira de clientes, é comum o empresário acreditar que seu produto/serviço será aceito em outras regiões facilmente; diferenças climáticas, de faixa de renda, idade, hábitos de consumo, aspectos culturais, sociais e religiosos são peculiaridades que o empresário deve pesquisar antes.
- Estudar a concorrência da possível nova filial para se preparar melhor para ganhar uma fatia do novo mercado; conhecer os erros e acertos da concorrência ajuda a corrigir estratégias de inauguração.
- Desenvolver lideranças dentro das duas unidades para que o desempenho não diminua. Delegar é uma tarefa de todo empresário.
- Fazer planejamento detalhado; o novo plano de negócio será mais fácil de desenvolver pois todas as informações, indicadores de gestão e experiência de mercado já são de conhecimento do empresário; assim, a chance de erro diminui. Mas o empresário não pode se enganar, achando que a futura filial não precisa de estudo de viabilidade sob pena de descapitalizar a empresa, entre outros problemas corriqueiros.
